지방의 갭 투자는 기회가 많다

킬링 포인트 > 지방은 수도권 실거주 수요가 적습니다. 투자층의 이동이 가장 중요한 포인트입니다. 결국, 대한민국 경제와 무관하게 투자자들의 진입, 이탈 여부로 해당 지역의 시세 등락이 결정되는 경우가 많기 때문에 갭 투자 타이밍을 잘 맞추어야 합니다. 따라서 매수 및 매도 사이클이 수도권과 비교해서 짧습니다. 따라서 매수 및 매도 타이밍을 놓치면 상투를 잡고 비자발적 장기 투자를 해야 할 수도 있습니다. 그래서 투자자들의 움직임에 촉각을 곤두세우기 바랍니다.

 

 6.17 대책 이후로 수도권에서는 갭 투자 진행이 이전 시기보다 대단히 어려워졌습니다. 투자가 아닌 실거주 목적으로도 더 좋은 상급지로 이사 가는 것이 힘들어진 경우도 많다고 말씀드렸습니다. 그래서 수도권의 투자 수요가 지방으로 이동한 사례가 꽤 많이 발생했습니다. 최근에는 지난 10여 년 동안 거의 오르지 않은 지역인데 투자자들이 몰리면서 매매 시세가 크게 오른 경우도 꽤 됩니다. 이는 풍선 효과입니다. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어나오는 것처럼 어느 한 지역의 투자가 막히게 되면서 다른 지역으로 투자층이 이동한 것입니다.

 

 수도권에서 투자가 거의 불가능해지자, 투자층들은 투자 대상의 지역을 지방으로 돌리게 됩니다. 그중에서도 흔히 공주가, 즉 공시주택가격 1억 원 이하의 매물은 특히 더 세간의 주목을 받았습니다. 수도권과 비교해서 리스크가 큰 시장이기 때문에 투자에 실패했을 때에도 큰 타격을 받지 않기 위한 일종의 리스크 헷지 수단일 수도 있습니다. 그렇게 지방에서 소액 아파트에 투자하는 것이 유행했고, 지난 1년간 썩빌 투자와 가장 뜨고 있는 투자 트렌드로 현재도 진행되고 있습니다. 

 

<충북 청주시.2021년 임장 조사>

 지방 갭 투자 스터디 사례로 가장 먼저 공부해 볼 지역은 청주입니다. 투자자들은 충청권에서 유일하게 분양가보다 시세가 낮고 규제가 없는 청주를 타깃으로 잡았습니다. 여기에 두 가지 큰 요인이 더 존재합니다. 먼저 청주는 매매 가격 대비 전세금의 비율인 전세가율이 높아 갭 투자하기가 쉬운 도시였습니다. 도시에 장기 미분양 아파트가 많아지면서 자가 대신 전세 거주자가 많아 전세가율이 높았던 겁니다. 또한, 공주가 1억 원 이하의 매물이 많아 세금 부분에서 이점이 존재했습니다. 이런 맛에 투자자들은 청주로 시선을 돌리기 시작했습니다. 

 청주시의 투자자들은 청주시의 시세 상승에 대해 이렇게 전망합니다. 인근 세종시와 격차가 크게 벌어져 모자란 갭 메우기가 예상되고, 청주에 전세 매물이 매우 부족한 탓에 전세가가 상승할 것이고, 이는 결국 매매가를 밀어 올릴 것이라고 말입니다. 반면, 청주시에 투자하지 않는 투자자들은 공주가 1억 원 이하의 단지들은 추가 투자자들의 유입이 끊기면 집값이 보합세에 터닝될 것이라 평가합니다. 따라서 최근 공주가 1억 원을 돌파한 단지들이 추가 상승 동력이 꺾일 수 있다고 주장합니다. 

 

<광주광역시, 임장조사 : 2021>

 광주광역시에서는 어떤 메리트가 있길래 추가 수요가 유입되었을까요? 바로 광주 도시철도 2호선 호재입니다.

 사실 광주광역시 시민들은 수도권 철도망과는 달리 광주도시철도 2호선에 큰 기대를 하진 않았습니다.

 하지만 투자자들은 광주도시철도 2호선을 투자의 제1 선택 기준으로 평가하면서 2호선 예정 역세권을 따라 전세 매물이 적은 지역에 투자하면서 서서히 관심을 가지기 시작했습니다. 그렇게 투자자들이 투자한 지역들이 운남, 풍암지구 등입니다. 대도시인 광주광역시에는 여전히 공주가 1억 원 이하 단지들이 꽤 많이 있으며, 지역과 상관없이 주택의 시세나 갭 금액도 큰 차이를 보이지는 않습니다. 적어도 2호선 역세권 호재가 발생한 지역들의 인근은 그렇습니다. 

 

 광주의 인근 도시 중 한 곳인 전주의 상승세도 광주의 부동산 시세를 자극할 가능성이 있어 같이 주목해야 합니다. 

참고로 광주광역시 매물 현황을 파악할 때는 수도권에서 주로 사용하는 네이버 부동산을 활용하기보다 지자체 특화 사이트인 '사랑방'을 더 많이 활용합니다. 매물이 많게 되면 이런 단지들은 갭 투자하기에 좋지 않으니 반드시 매물 체크를 해야 합니다.

 

 타 지역 광역시들의 경우 도 지역과 비교하여 압도적인 실수요층들을 가지고 있습니다. 하지만 광주광역시는 도 지역 내 중소 도시들과 비교했을 때 수요층의 밀도가 크게 높다고는 할 수 없습니다. 따라서 시세가 너무 많이 상승하면 오히려 중소 도시들에 관심을 가지는 것이 더 바람직한 투자 방법일 수 있습니다. 반대로 중소 도시들의 시세가 올라가게 되어 광주광역시의 시세가 낮아 보이게 되면, 그때가 바로 광주광역시로 진입할 수 있는 시기가 될 수 있습니다. 그래서 호남권 주요 도시들의 시세들은 꾸준히 관찰해야 합니다.

 

<전남 목포시,2021년 임장 조사>

 지방 갭 투자 지역의 마지막 케이스로 전남 목포시입니다. 전국의 공주가가 1억 원 전후로 아파트 시세가 대체적 크게 상승했는데 유독 목포시만 하락했습니다. 다른 지역들은 오르는 동안 꽤 오랜 기간 조정을 받았기 때문에 목포시의 잠재력을 달고 있었던 선행 투자자들은 시세가 하락하는 동안 공주가 1억 원 이하의 아파트를 꾸준히 매수했고, 그 수요가 몰리면서 단기간에 크게 상승한 단지들도 등장하기 시작했습니다.

 남악 신도시는 시세가 최근 올라 추가 투자의 매수세 유입이 부담스러운 상황이라 현장에서는 오히려 아직 오르지 않은 하당 신도시 내 기축 아파트들을 주목하고 있다고 합니다. 그러나 하당 신도시는 남악 신도시와 오룡지구 대비 수요 경쟁력에서 밀리는 구축 아파트 위주이기 때문에 전세 수요가 유지되거나 유입되지 못한다면 시세 상승이 어려울 수도 있습니다. 하지만 시세가 3년 가까이 조정된 후의 바닥이라고 평가되는 점과 대규모로 입주 물량이 해소되는 시장 회복의 기대감 등으로 투자자로선 고민해볼 필요가 있는 지역이기도 합니다.